Ипотека – роскошь, жильё – необходимость: почему казахстанцы всё реже берут кредиты на квартиры

О том, что спрос на ипотечные и беззалоговые потребкредиты снизился, сообщили в Нацбанке по итогам майского опроса коммерческих банков.

Директор департамента финансовой стабильности Олжас Кубенбаев пояснил, что спад спроса на ипотеку банки объясняют поздней выплатой госпремии по жилищным вкладам, поскольку заёмщики начали подавать заявки только в конце квартала.

За первые три месяца банки получили 241 тысячу заявок на кредиты, что на 6% больше, чем в предыдущем квартале. Но средний размер займа уменьшился на 7% и составил 16,6 млн тенге.

Аналитики АФК ожидают, что до конца года выдача ипотеки частично восстановится благодаря активизации Отбасы банка и расширению льготных программ. Но при высоких ставках спрос на рыночную ипотеку останется слабым, а рынок по-прежнему будет зависеть от господдержки.

С начала года в Алматы и Астане подорожало и новое, и вторичное жильё. Особенно заметный рост цен был в апреле. В регионах тоже фиксируется постепенное удорожание, хотя и не такое резкое. Эксперты считают, что в течение года стоимость квартир будет меняться, а к концу года возможен новый скачок.

Тем временем в Казахстане финрегулятор снизил максимальный процент по ипотечным займам до 20%. Редакция Informburo.kz решила оценить с экспертами, сокращается ли рынок жилья, каковы причины упадка в ипотечном кредитовании и повлияет ли предельная ставка на поведение заёмщиков.

Ипотеку теперь берут реже – статистика 

На запрос Informburo.kz в Первом кредитном бюро предоставили динамику показателей ипотечных кредитов, по факту выданных банками населению, без учёта инфляции.

По их данным, за I квартал 2025 года общий объём ипотечных займов, выданных БВУ населению, составил 459,1 млрд тенге, что на 37,6% меньше последнего квартала прошлого года.

В начале года ипотечная активность традиционно снижается, люди берут меньше кредитов, чем в конце предыдущего года. Это повторяется из года в год, и 2025-й не стал исключением.

Но если сравнивать с тем же периодом прошлого года, видно, что сумма всех выданных ипотек немного выросла, хотя количество самих займов стало меньше. То есть ипотеку теперь берут реже, но на более крупные суммы. Средний размер кредита тоже увеличился и сейчас составляет около 18,2 млн тенге. 

Статистика бюро показывает, что основной объём ипотечных кредитов по-прежнему выдают в Астане и Алматы. На эти два города приходится почти половина всех займов. В начале 2025-го Астана показала рост на 3%, Алматы – почти на 12% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Сильнее всего ипотека выросла в Улытауской, Абайской и Атырауской областях. А вот спад заметен в Костанайской, Туркестанской и Жетысуской.

Примечательно, что на рынке ипотеки в Казахстане главными заёмщиками остаются люди в возрасте от 31 года до 50 лет. Это самая активная группа, на них приходится почти две трети всех новых кредитов. Чаще всего ипотеку оформляют те, кому от 31 года до 40 лет, таких почти 40%.

А вот гендерный баланс на стороне женщин: именно они чаще становились заёмщиками по итогам I квартала 2025 года. Более половины всех ипотек (53,5%) оформили женщины, и это стабильный тренд последних лет.

Банки неохотно работают с ипотекой 

Советник R-Finance Арман Байганов вник в причины сниженного спроса на жилищные займы. 

"Базовая ставка Нацбанка остаётся на уровне 16,5%, и это напрямую влияет на доступность ипотеки. На сегодняшний день получить ипотеку на коммерческих условиях под 20% годовых – непосильная задача для основной части населения. Даже минимальный платёж по кредиту в 10–15 млн тенге может составлять 200 тысяч тенге и выше в месяц, тогда как чистый доход большинства граждан – в пределах 250 тысяч тенге", – высказал своё мнение экономист.

По его словам, Отбасы банк – единственный доступный инструмент, но не для всех. 

"Сегодня более половины всех ипотечных сделок в Казахстане проходит через Отбасы банк. Но даже здесь не всё просто: чтобы участвовать в накопительной программе, необходимо копить минимум 3,5 года. Это требует финансовой дисциплины и стабильного дохода. Высокая инфляция и рост цен на продукты не способствуют долгосрочному накоплению", – пояснил спикер.

Он добавил, что банки неохотно работают с ипотекой, особенно когда речь идёт о единственном жилье: в случае просрочек изъять его сложно, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети. 

"Проще и выгоднее банкам выдавать потребительские кредиты – без залога, без подтверждения доходов и с меньшими юридическими рисками. Многие банки просто не предлагают ипотечные продукты, как, например, Kaspi. А те, кто предлагает, устанавливают высокие ставки, зачастую от 20% и выше", – отметил экономист.

Жильё – убыточная инвестиция 

По подсчётам Армана Байганова, цены на жильё растут в среднем на 5–7% в год, но этого недостаточно, чтобы покрыть высокую ставку по кредиту. По его словам, даже сдача в аренду часто не окупает ежемесячные платежи. В результате квартиры покупают либо те, кто вынужденно решает жилищный вопрос, либо те, кто имеет возможность внести хотя бы половину стоимости сразу.

"Ипотека сегодня более-менее доступна среднему и выше среднего классу – людям с доходом от 700–750 тысяч тенге в месяц, чаще всего это сотрудники нацкомпаний. У них, как правило, уже есть жильё, и новые сделки связаны с улучшением жилищных условий или инвестициями. Для большинства казахстанцев ипотека остаётся малодоступной или вовсе невозможной", – сказал он.

По его наблюдениям, рынок недвижимости стагнирует: ресурсов финансирования нет, спрос просел, а население продолжает расти. Без ипотечных сделок рынок не развивается. Помочь могла бы новая государственная программа с льготной ставкой хотя бы 9%, но и здесь остаётся проблема плохих кредитных историй и высокой долговой нагрузки у населения.

"Даже при наличии программы не факт, что человек сможет её получить: у многих уже есть потребзаймы, плохая кредитная история или зарплата просто не позволяет взять ипотеку", – заключил эксперт.

Потребность в жилье сохраняется 

По оценке главы Союза строителей Казахстана Талгата Ергалиева, ситуация на рынке жилья остаётся стабильной. Потребность в жилье сохраняется, и это связано в первую очередь с активной миграцией из сельской местности в областные центры, а оттуда – в Астану, Шымкент и Алматы. В Алматы традиционно высокий спрос на жильё, как и в столице.

"Год назад на государственное жильё в очереди стояли 650 тысяч человек, в этом году – 658 тысяч человек. И несмотря на то, что в 2024 году в Казахстане было построено около миллиона квадратных метров госжилья, очередь всё равно увеличилась. Это также подтверждает наличие устойчивого спроса", – аргументировал собеседник.

На его взгляд, о перегреве рынка речь не идёт. 

"Некоторые эксперты, особенно представители Минфина, утверждают, что в строительстве наблюдается перегрев. Но перегрев – это ситуация перепроизводства, когда жилья становится слишком много, а покупать его уже некому. Пример – Китай, где с прошлого года простаивают заводы, склады переполнены товарами, а покупательная способность населения резко снизилась", – пояснил он. 

В Казахстане ситуация на рынке жилья иная, считает спикер: желающих приобрести жильё много, но возможности нет. 

"Проблема не в избыточном строительстве, а в недоступности финансирования для населения. Программы Отбасы банка доступны не всем: кто-то уже закредитован, у кого-то нет пенсионных отчислений, кто-то хочет купить жильё не по месту прописки. Ипотека остаётся дорогой, даже несмотря на решение АРРФР установить максимальную годовую ставку на уровне 20%", – сказал эксперт, добавив, что для работающего гражданина оптимальная нагрузка – это платежи не выше 10–18% от дохода. 

Например, если квартира стоит 15 млн тенге, то при 25% годовых человек должен ежемесячно выплачивать около 150 тысяч тенге в течение 10 лет. "Это неподъёмная сумма для большинства", – заявил он.

Талгат Ергалиев рассказал, что объёмы ввода жилья за год выросли с 17 млн до 19 млн квадратных метров, что стало результатом программы "7-20-25" и использования пенсионных накоплений.

"Говорить о снижении покупательной способности тоже стоит осторожно. Да, она ниже, чем в 2019–2021 годах. В строительстве эффект проявляется не сразу, а с задержкой. Если сегодня не стимулировать рынок, последствия в виде снижения объёмов мы почувствуем в 2026–2027 годах. Возможно, объёмы упадут до 15 млн квадратных метров", – убеждён глава союза. 

При этом он против искусственного стимулирования спроса путём рассрочек, акций, скидок, поскольку такие меры влияют на себестоимость жилья. Застройщики вынуждены экономить и, как следствие, могут снижать качество строительства, а предприниматели не должны работать в убыток, пояснил он.

Что будет с ценами и качеством жилья

"Цены на жильё будут расти. Это долгосрочная тенденция. Даже в периоды кризисов, как в 2008 году или во время пандемии, снижение было краткосрочным: цены могли заморозиться на полгода, но затем продолжали рост. За последние 20 лет цены никогда всерьёз не падали. И в ближайшие 10 лет я не ожидаю их снижения", – резюмировал он.

Он убеждён, что и для застройщиков важно, чтобы цены были стабильны: это позволяет просчитывать рентабельность. 

Как отметил спикер, требования к застройщикам ужесточаются, но у этого есть и обратная сторона – сокращение числа участников может повлиять на рост цен. В связи с этим Союз застройщиков предлагает ввести поэтапный вход на рынок: сначала компания строит небольшой объект – дом на 3–5 тысяч квадратных метров – и только после успешного завершения получает допуск к более крупным проектам. Такой подход, по мнению союза, поможет сократить риски и повысить контроль, и его необходимо закрепить в новом законе о долевом участии.

Он также подчеркнул, что строительный рынок в стране остаётся большим – сейчас работает около 180 игроков. При этом риски, связанные с затяжными сроками и долгостроями, никуда не исчезают. Всё, как считает Ергалиев, зависит от конкретного застройщика: есть надёжные бренды с высокой стоимостью жилья, а есть менее известные компании с более низкими ценами, но и с более высокими рисками. В конечном счёте выбор всегда остаётся за покупателем. 

По его прогнозам, рынок первичного жилья будет развиваться. Люди всё равно стремятся к новому жилью: стандарты и качество с каждым годом растут. Талгат Ергалиев подытожил: государству необходимо развивать ипотечное финансирование и делать его доступным. 

"Каждый казахстанец должен иметь возможность приобрести жильё. Это не только улучшит его качество жизни, но и повысит продуктивность труда. Президент страны справедливо отметил: если у человека будет жильё, он будет работать с большей отдачей. Это целая политика, и она должна быть последовательной", – сказал он.